Naar verwachting treedt op 1 juli 2024 de wet goed verhuurderschap in werking. Uiteraard zijn de gebruikers van emlinked ook zonder wettelijke dwang een goed verhuurder, maar ook dan zijn er een aantal zaken om goed op te letten.
De tendens in Nederland is dat verhuurders zich steeds uitgebreider moeten verantwoorden. Eerder schreven wij al over de extra vereisten ten behoeve van de fiscale behandeling van uw vastgoed: Vastgoedbeleggers in beweging. Maar ook de WGV heeft impact op uw bedrijfsvoering.
De Wet Goed Verhuurderschap draait om de bescherming van de huurder. Met deze wet krijgt de huurder de instrumenten in handen om zich te verzetten tegen slecht verhuurderschap. En let op, een verhuurder met klachten kan straks naar de gemeente stappen en de gemeente kan dan het beheer van het vastgoed naar zich toetrekken. Dat is een maatregel waar u koste wat het kost bij weg moet zien te blijven. Daarom is het verstandig niet allen een goed verhuurder te zijn, maar dat ook goed te registreren en hierover te communiceren.
De selectie
Het begint bij het verhuren van uw vastgoed. Zodra de verhuureenheid publiekelijk geadverteerd wordt moet u kunnen uitleggen op basis waarvan de woning is/wordt toegekend. Om te voorkomen dat teleurstelling bij een afgewezen kandidaat huurder u in de problemen kan brengen is het zinvol de selectieproceduren en alle communicatie over toe en afwijzing schriftelijk te over te brengen. Het is van belang te voorkomen dat u achteraf beticht wordt van het maken van ongerechtvaardigd onderscheid.
Het nieuwe huurcontract
Wij gaan er van uit dat emlinked gebruikers alle huurovereenkomsten schriftelijk vastleggen. Vanaf komende zomer moeten daarboven de rechten en plichten van de huurder die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; ook schriftelijk worden gecommuniceerd. Ons advies is om te proberen alle rechten en plichten vast te leggen in de huurovereenkomst, dan kan er nooit een misverstand ontstaan.
Verhuurcontracten
Vaak werken wij met een borg, deze mag met de nieuwe wet maximaal twee maanden huur bedragen. Veelal werd hiervoor een kwartaalhuur gehanteerd, let er dus op dat u dit aangepast in de instellingen voor nieuwe contracten. Communiceerduidelijk de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij beëindiging van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder wordt ingelost.
Indien servicekosten in rekening worden gebracht, moet jaarlijks een volledige kostenspecificatie aan de huurder te worden verstrekt; met emlinked is dat goed te doen, maar we hebben nu al medelijden met verhuurders die de servicekosten niet in hun systeem per verhuureenheid kunnen bijhouden.
Bovenop de klachten zitten
Als een huurder vindt dat er te veel problemen met de woning zijn, komt u in de gevaren zone. We raden u dan ook aan om alle klachten schriftelijk vast te leggen en ervoor te zorgen dat problemen daadwerkelijk tijdig worden opgelost. Gelukkig heeft emlinked een meldingen administratie waarmee u vastleggen en opvolgen gestructureerd kunt doen. Met het Huurdersportaal dat als extra kan meedraaien met emlinked, kan de huurder zelf zijn klacht of melding registreren en volgen wat de voortgang is. Met het Huurdersportaal maakt u de communicatie en opvolging niet alleen makkelijker, maar kunt u achteraf ook altijd aantonen dat u zich als een goed verhuurder gedraagt, hieronder leest u waarom dit straks heel belangrijk wordt.
Stok achter de deur
Het was ook in het verleden mogelijk, dat een huurder bij een verschil van inzicht in het gelijk gesteld werd. Maar omdat de bewijslast nu duidelijk bij de verhuurder ligt is het verstandig om goed te registreren en het dossier altijd in orde te hebben.
Behalve een boete opleggen heeft de overheid straks nog een angstaanjagende sanctie achter de hand. Burgemeester en wethouders kunnen namelijk de verhuurder verplichten tot het aan een beheerder in beheer geven van een woon- of verblijfsruimte of een gebouw waarin die woon- of verblijfsruimte is gelegen.
Als de gemeente u het beheer uit handen neemt heeft u over uw eigen vastgoed nog maar weinig te zeggen. De beheerder kan de redelijke huurprijs vaststellen, maar ook bepalen dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd tegen uw kosten. Bovendien bepalen burgemeester en wethouders wat een kostendekkende beheervergoeding is die de verhuurder is verschuldigd. Als de huur tekortschiet om dit alles te betalen, kan de gemeente zelfs de extra kosten bij u invorderen!
Tot slot
Het gaat niet alleen om goed doen, dat willen we immers graag. Maar met de omgekeerde bewijslast zal menig vastgoedeigenaar, het wel even moeilijk hebben. Bij emlinked blijven we graag meedenken hoe de Wet Goed Verhuurderschap niet alleen een last is, maar ook een lust kan worden.
