Een vast huurcontract moet weer de norm worden in plaats van het flexibele huurcontract, zo regelt het initiatiefwetsvoorstel van Henk Nijboer (PvdA) en Pieter Grinwis (CU). Daarmee draaien zij een wetswijziging uit 2016 weer terug. Een tijdelijk contract blijft alleen in bepaalde uitzonderingen mogelijk.
Volgens de voorzitter van Vastgoed Belang Jack de Vries gaat de maatregel de doorstroming op de woningmarkt beïnvloeden. ‘Zo’n 60 procent van onze leden maakt gebruik van tijdelijke contracten. ‘De voornaamste reden om die contracten te gebruiken is om zich ervan te verzekeren dat ze te maken hebben met een nette huurder’, zegt De Vries in een reactie tegen VJ. ‘Je kan het vergelijken met de arbeidsmarkt: daar is ook vaak sprake van een jaarcontract waarmee het functioneren van een persoon wordt geëvalueerd.’ Dat er momenteel veel discussie is over goed verhuurderschap vindt De Vries terecht, maar wil andersom ook het belang van goed huurderschap onder de aandacht brengen. ‘Je staat als verhuurder redelijk machteloos tegenover huurders die de woning verwaarlozen of onderverhuren.’
Contract als filter
Eef Willems, directeur van Stichting VWN (Verantwoord Woonbeheer Nijmegen), beheert voor 130 verhuurders 1800 woningen in Nijmegen. Volgens hem is het afschaffen van tijdelijke huurcontracten ‘een onbegrijpelijke actie, en in combinatie met de rest van de regelgeving funest voor de particuliere verhuurmarkt’. Als beheerder ziet Willems dat de nieuwe maatregel onder verhuurders een breed gedragen zorg is dat de trend van uitponden alleen maar zal versterken, zegt hij tegen VJ. ‘De voornaamste zorg van verhuurders is dat bij het aangaan van een huurcontract je niet weet wat voor huurder je in de kuip hebt. Als blijkt dat je een foute huurder hebt, kom je er nooit meer vanaf. Dat gaat enorme impact hebben want daar wil je als verhuurder niet aan beginnen en ga je sneller over tot uitponden.’
Willems zit al dertig jaar in het vak. In die tijd heeft hij zes keer meegemaakt dat een huurder via de rechter de woning uitgezet moest worden. Sinds de invoering van tijdelijke contracten is de een gang naar de rechter niet meer voorgekomen. ‘Voor alle 1800 woningen maken we gebruik van tijdelijke huurcontracten, die werken voor ons als filter. Een huurder die slecht voor de woning zorgt en overlast geeft weet vooraf dat zijn tijdelijke contract niet verlengd gaat worden en gaat in beginsel al niet bij ons huren.’
Wat vindt Willems van het argument dat verhuurders de flexibele contracten gebruiken om de huur omhoog te gooien? ‘Dat komt bij ons niet voor. Onze verhuurders zitten met de huurprijzen niet exorbitant boven het puntensysteem en willen vooral continuïteit.’
Vooroordelen
Verhuurders zijn helemaal niet gebaat bij veel wisselingen in woningen, zegt ook De Vries. ‘Dat zorgt alleen maar voor extra kosten en tijdelijke leegstand en verhuurders zitten daar helemaal niet op te wachten. Het beeld dat verhuurders om de twee jaar nieuwe huurders willen, wordt gecreëerd op basis van vooroordelen. Goede verhuurders moeten ook weer met deze maatregel onder de slechten lijden.’
Tijdelijke huurcontracten werden in 2016 via de Wet Doorstroming Huurmarkt (Wdh) ingevoerd als oplossing voor het woningtekort. Er was op dat moment veel leegstand en de bedoeling van toenmalig minister voor Wonen Stef Blok was dat deze flexibele contracten zouden leiden tot een snellere verhuur van woningen. De drempel om een woning aan te bieden werd voor huiseigenaren verlaagd omdat ze sneller van de huurder konden afkomen.
‘Een mooie gedachte’, zei Nijboer dinsdag in de Tweede Kamer, maar dat de maatregel heeft geleid tot een groter woningaanbod is volgens hem niet aangetoond terwijl de neveneffecten groot zijn. Met neveneffecten doelt Nijboer op ‘grote onzekerheid en stress’ bij huurders omdat ze na twee jaar een hogere huur moeten betalen of hun huis uit moeten.
Jammer
De Wdh is in juli 2021 geëvalueerd. Uit de evaluatie kwam naar voren dat het gebruik van tijdelijke huurcontracten vooral door particuliere verhuurders in de grote steden de afgelopen jaren sterk is toegenomen. Of het aanbod van huurwoningen ook is gestegen door de invoering van de wet, bleek niet direct uit de evaluatie. Met name grote gemeenten signaleerden dat sinds de invoering van de tijdelijke huurcontracten er meer doorstroom was in bepaalde wijken. Een ongewenst effect daarvan was minder binding met de wijk waardoor de leefbaarheid in sommige wijken verslechterde.
Minister voor Wonen Hugo de Jonge probeerde in een eerder debat nog te voorkomen dat de tijdelijke contracten worden afgeschaft. Hij wilde aanvankelijk gemeenten de vrijheid geven om tijdelijke contracten in bepaalde wijken te verbieden, maar ging toch overstag omdat hij het wetsvoorstel van PvdA en ChristenUnie beter vond dan zijn eigen plannen. ‘De route van de initiatiefnemers om huurders meer zekerheid te bieden, is beter dan de route die ik voorstel’, zei De Jonge in een voortzetting van een debat over het initiatief.
Pieter van der Meyde, bestuurslid van Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam (VVA) vindt het ‘jammer’ dat de tijdelijke contracten worden afgeschaft. ‘Ik had dit niet verwacht want hierdoor wordt de huurmarkt nog kleiner.’ Tegen VJ vertelt hij dat de flexibele huurcontracten mede werden ingevoerd om verhuurders tegemoet te komen. ‘Het is bedoeld als proefperiode om bij beleggers het risico van een slechte huurder weg te nemen en zo het aantal huurwoningen in de vrije sector te vergroten. Negen van de tien keer werd een tijdelijk huurcontract omgezet in een contract voor onbepaalde tijd. Het is ook nooit een verdienmodel geweest voor particuliere verhuurders en zeker niet voor verhuurmakelaars. Die indruk wordt nu ten onrechte gewekt, excessen daargelaten natuurlijk. Maar dat is maar een klein deel van de markt. Op lange termijn kan het voor verhuurmakelaars wel impact hebben omdat de huurmarkt hierdoor een stuk kleiner wordt.’
Oplossing
Hoe kunnen excesses bestreden worden zonder dat de goede verhuurders daaronder te lijden hebben? De Vries stelt voor om het kaf van het koren te scheiden in de wet Goed Verhuurderschap. ‘Er zijn zeker een aantal verhuurders die misbruik maken van het instrument, maar pak die cowboys gericht aan. Want met deze stapeling van maatregelen gaat er nog meer worden uitgepond en wordt de huurmarkt nog kleiner en daarmee duurder. Zo worden Echtscheidingen alleen nog voor de echt rijken mogelijk.’
